[Article partenaire] Que vous soyez jeune ou sénior, de passage ou établi·e aux États-Unis, l’investissement immobilier est un moyen sûr pour bâtir, équilibrer ou transmettre votre patrimoine. L’immobilier est également un levier considérable pour protéger votre famille en cas d’évènements imprévus tels qu’une pandémie ou une guerre, qui tristement ne relèvent plus de la science-fiction mais bien du monde réel.
Par ailleurs, nous évoluons dans un monde rythmé de ruptures technologiques qui se traduisent par des transitions et/ou opportunités professionnelles voulues ou parfois malheureusement subies. Pour rebondir et saisir les opportunités, il faut de la sérénité et apprendre à préparer l’imprévu. L’idée générale est qu’il est bon d’avoir une ou plusieurs ressources qui puissent être mobilisables rapidement en cas de besoin. En entreprise, on élabore des contingency plans ; en gestionnaire de famille, il est recommandé d’en faire de même.
Reconnaître et saisir les opportunités
Un facteur à ne pas négliger est la « window of opportunity » (fenêtre d’opportunité). Obtenir le financement pour un achat immobilier est lié à un certain nombre de critères qui ne dépendent pas toujours de vous. Il faut savoir saisir l’opportunité et répéter l’opération tant qu’elle s’offre à vous !
À titre d’exemple, pour les résidents des États-Unis, l’idée de la réélection de Donald Trump en 2024 est perçue comme un facteur disruptif qui a plus de chances de vous nuire plutôt que de vous aider dans l’obtention d’un financement. Pour cette raison, mettez toutes les chances de votre côté et préparez-vous !
Calculer le bon timing
Le contexte géopolitique et la dynamique économique font que la perception du risque fluctue. À titre de référence, durant la crise du Covid, il était impossible de financer des expatriés/non-résidents travaillant dans l’aéronautique ou encore dans l’hôtellerie. Depuis le printemps, c’est à nouveau possible.
Cela rend le timing de votre projet d’autant plus important. Il est préférable de faire votre projet en ayant au moins six mois d’ancienneté dans le pays/la filiale plutôt que de le réaliser votre projet au moment ou juste après la prise de poste. Les bonus et autres avantages représentent généralement une part importante du salaire. Sachez que la majorité des banques prennent en compte les rémunérations variables dès lors que vous avez deux à trois années de bonus consécutifs.
Quitte à enchaîner des performances exceptionnelles, faites un projet immobilier !
Prendre en compte l’assurance emprunteur
Le coût de l’assurance emprunteur augmente de façon exponentielle entre trente et cinquante ans. De même, les aléas de la vie font que l’assurabilité peut varier du tout au tout ! La bonne nouvelle, c’est que le gouvernement vient de réformer l’assurance emprunteur en facilitant la mobilité (d’un assureur à un autre), ainsi que la suppression du questionnaire médical. Il est toutefois trop tôt pour savoir si la réforme apportera de vrais changements en faveur des emprunteurs.
En résumé, l’obtention d’un financement dépend de multiples facteurs. Selon votre profil d’investisseur, il est conseillé de programmer et multiplier les opérations tant que cela est possible.
Prévoyez la taille du projet
Il n’y a pas véritablement de minimum d’emprunt et les délais sont les mêmes que vous empruntiez cinquante mille euros ou cinq millions. Les banques vous accompagnent sur tout type de projet, ce qui permet à chacun de mettre le pied à l’étrier, à son rythme.
Réfléchissez donc en amont à la taille du projet que vous souhaitez mettre en place.
Éléments critiques
Cartes de crédit
La France est aux antipodes des pays anglosaxons quand il s’agit des cartes de crédit.
Selon les banques, la détention de plusieurs cartes de crédit peut affecter votre taux d’endettement.
Nationalité américaine
Si les couples binationaux ne posent généralement aucune difficulté dans l’obtention d’un financement, la détention d’un passeport américain est tout de même très pénalisante. Les raisons sont essentiellement d’ordres fiscales dans la mesure où la banque supportera une partie du risque lié à l’exhaustivité de la déclaration fiscale de son client.
“Digital nomads”
Autant dire que les banques françaises ne sont pas à la pointe en matière de compréhension sur le profil d’un digital nomad. Cependant, si l’emprunteur peut justifier d’un pays de résidence fiscale ainsi que d’une déclaration, il est normalement toujours possible de trouver un financement.
Bitcoin
On voit apparaitre des salaires et bonus en cryptomonnaies. Si ces packages sont très attractifs financièrement, leur volatilité pose un problème au moment du montage des dossiers.
Conditions d’emprunt pour les résidents américains, canadiens et britanniques (avril 2022)
| Critère | US | Canada | UK |
| Formulaire US | Form W9 | Rien | Rien |
| Contrat de travail | CDI >3 mois | ||
| Chef d’entreprise | Au cas par cas | ||
| Passeport | 1 passeport FR ou EU dans le couple | ||
| Imposition | Justificatif dans le pays de résidence | ||
| Contrepartie financière (% du projet) | Jusqu’à 20% en épargne | ||
| Apport (% du projet) | Minimum 10% et jusqu’à 30% | ||
| Type de prêts amortissables durées | Amortissable – 15 ans/20 ans | Amortissable 15/20 ans
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Simulations
| UK residents | US persons | ||
| Type de projet | Investissement locatif – Résidence secondaire dans le neuf ou ancien avec ou sans travaux | Investissement locatif – Résidence secondaire dans le neuf ou ancien avec ou sans travaux | |
| Montant du prêt | Jusqu’à 100% de la valeur du bien + travaux | Option A– 100% La valeur du bien + travaux
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Option B – 80% la valeur du bien seulement |
| Durée max | 20 ans | 20 ans | 20 ans |
| Taux hors assurance | 1,55% à 1.9% selon la banque | 1,65% | 2% |
| Apport exigé par la banque | Ensemble des frais (agence + notaire +frais de courtage + frais bancaire) | Ensemble des frais (agence + notaire +frais de courtage + frais bancaire)
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20% sur la valeur du bien et ensemble des frais (agence + notaire +frais de courtage + frais bancaire)
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| Contrepartie en banque | La banque peut demander 20% du montant du prêt en placement | Placement de 20% du montant du prêt en banque | Souscriptions de parts sociales |
| Profils emprunteurs | Salariés en CDI ou entrepreneurs | Salariés en CDI ou entrepreneurs | Salariés en CDI seulement |
| Taux d’endettement après projet | 35% | 35% | 35% |
| Délai d’obtention du prêt | 2 mois | 2 mois | 2 mois |
| Démarches à distance | A distance | Passage en France pour l’ouverture de compte selon la banque | A distance |
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